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楼市去库存中考:城市分化严重 新市民市场潜力大

  • 来源:人民网
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自去年年末中央经济工作会议将房地产去库存纳入今年工作重点至今半年有余,楼市去库存交出“中考”答卷。

国家统计局数据显示,2015年年末,商品房待售面积为71835万平方米,2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米,达到历史最高点。而后连续四个月库存降低,累计去化库存总数达到2515万平方米。在财税、金融等政策刺激下,房地产开发投资增速在连续23个月下滑后,今年1月份开始有所回升。

上半年在楼市去库存压力不减的背景下,“地王”的身影有增无减。第三方机构数据显示,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗。

城市分化严重 因城施策避免“一刀切”

今年上半年出现了合肥、南京等热点城市库存不足300万平方米,消化周期已小于3个月,而沈阳、大连、烟台等城市库存有所回落,但总量依然处于高位。供应结构与需求不匹配成为造成库存大量积压的主要原因,特别是商业用房等非住宅类产品库存呈现数量大,消化慢的特征。

“现在合肥买房要找关系、走后门,请政府出台政策让楼市回归正常”,网友在人民网地方留言板一则留言如是。

根据国家统计局公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,合肥市新建商品住宅价格指数领涨全国,5月份合肥市环比上涨5.1%,仅次于厦门环比涨幅,同比则上涨了23.3%。而在4月份,合肥市新建商品住宅价格环比上涨了5.8%,涨幅全国第一。根据乐居研究院5月份监测数据计算,合肥住宅库存消化周期仅剩2个月。

与省会形成鲜明对比,在6月份安徽省政府办公厅印发的《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》中,将全省目标明确为用3年左右时间,去化商品房库存2500万平方米。

对此,中国房地产协会副秘书长胡安东表示,房地产在快速发展的同时,长期积累的问题和矛盾在日益显现,城市分化严重成首要突出问题。

胡安东认为,库存问题不能一概而论,除了部分二线城市和三四线城市库存量过大,变成了城市“负资产”外,一些一线城市写字楼、商业地产、城市综合体库存也尤为严重。在政策供给上,应该分类分区域施策,避免一刀切。

一方面,对所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算,按照待建、在建、已建待售分类,摸清各业态库存的成因和底数。二从供给侧营造有利于企业的发展环境。三是加快三四线城市基础设施建设,促进产业发展和配套服务,结合大城市人口疏解计划,在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住,逐步盘活库存。四是根据目前保障性住房闲置的情况,部分二线城市和绝大部分三四线城市不再建,加大保障性住房的货币化安置力度,将城中村、城郊村纳入棚户区改造范围。

今年上半年,山西、内蒙古、广西、海南、福建、安徽等16省出台不同力度去库存配套政策,33个市一级政府也出台地方去库存政策。

改善产品端供给 积极推进住宅产业化及绿色科技建筑

今年上半年,一些城市房地产市场供应过剩表现出新特征,产品、设计、质量、配套不足导致无效供应增加,成为延长去库存进度、制约房地产行业发展的主要矛盾。

在库存去化率水平较高的杭州,某别墅项目2013年开盘,2015年全年销售量为零,库存占项目总量的50%,开发企业负债7.6亿元,无奈将项目转手。记者了解发现,原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅,因总价高,后期装修成本高等原因,不受市场认可。新接手开发商将项目改为100平方米以内的精装修别墅,并在周边增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务,使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品。

对此,胡安东认为,产品设计升级也是房地产行业与新经济、新技术高度快速融合的最有效途径。

在产品设计上,要将建筑设计与城市设计融合,兼顾室内装修设计。要适应家庭和社区结构的变化,以人为本,创造高品质的居住空间,拓展高质量的服务空间,推动住宅向更高层次发展;要在住宅生产中,体现科技、自然、生态、人文的含量,提升住宅产品的价值;要有效利用新技术促进住宅的升级换代,大力发展绿色建筑、产业化建筑,依托互联网和智能技术整合产业链,促进房地产与现代服务业不断融合,建立智能舒适、健康愉悦的居住环境。

在城市规划与配套上,首先要合理布局,按“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则,让小区居民享受敞开式的居住文明,方便群众生活。其次要落实配套,商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。

此外,商品房交付仍以毛坯房为主,大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放,对生态环境产生了不良影响,能源浪费严重也是目前我国房地产行业发展体现的问题。

胡安东表示,“十三五”是科技创新在房地产行业突破的关键期,要推进住宅产业化和新型建造,为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。要发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系,利用集成化技术扩大全装修住宅供应比例。

实际上,早在1999年我国就已经出台住宅产业化纲领性文件,但由于技术短板、成本过高等原因一直推进缓慢。

“随着土地成本、劳动力成本不断上升及新技术的快速出现,参与住宅产业化的市场主体更多,住宅产业化进入快速发展期,长尾效应也将显现,”京投发展总裁高一轩对住宅产业化的发展表现出信心。

新市民市场潜力大,解决配套才能“进得来、留得住”

河北省保定市顺平县,新房平均售价在3000至4000元左右,居民月平均收入2000元。县城内某6万平米的项目,从2014年开始蓄客,两年时间仅消化了不足50套。

2016年初,房地产行业顾问周亮作向开发商提出几项建议。首先降低门槛,做分期首付。第二,节约成本,控制房价。第三,在产品设计上,以三居室户型为主,适当创造2+1户型和2+2户型,满足业主未来十年的人口增长需求。第四,扶持就业,缓解压力。在开发商物业管理等部门聘用买房业主工作,保证来自农村的业主能够有稳定的收入和持续还贷能力。第五,帮开发商积极联系推动与北京大学合作,为县城经济招商引资,解决当地就业,提高农民收入,从根本上解决新市民城镇化后的收入问题。2016年2月开始,此前蓄客两年销售情况仍然不佳的房子在一个月时间内被预订一空。

周亮向记者表示,县城房地产市场的增长点在农村。只有满足好农村进城青年的需求,才能解决县城库存去化的大问题。

周亮认为,县城房地产去库存的核心是提高农民收入,解决农村青年进城就业问题。这是一个长线工程,需要县级政府的政策倾斜、大力推进。县级政府必须克服依赖土地财政心理,过度依靠房地产来实现GDP,解决就业问题。

“以农村消化城市,以县城疏导产业,可以作为部分县城经济发展的参考范本,”周亮建议。

胡安东表示,在需求端积极引导有意愿、有支付能力的农民到中小城市买房,全国2.7亿农民工将成为新市民。但在解决这类人群购房需求时,有两方面问题值得注意。首先要简化收入证明和担保手续,切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢等问题。其次要通过解决交通、户籍、居住证、子女教育等途径,为新市民买房接触后顾之忧,让他们进得来、留得住、安下心、有发展。

楼市去库存对货币政策依赖度高 继续警惕风险

在货币政策推动下,今年上半年全国商品房销售面积和销售额快速增长,房地产市场表现出回暖迹象。

胡安东指出,一方面部分自住需求及改善型需求被释放,另一方面新旧泡沫可能出现叠加,房地产市场对货币政策依赖度将进一步提升。

从业十年房地产行业顾问的周亮认为,金融政策杠杆效应在房地产去库存中非常关键,应该实施分类引导,否则“该去的库存没去,不该来的泡沫来了”。

周亮建议,在房价涨速过快区域,提高首付减少杠杆。在市场巨大的四五线城市,降低首付比例,同时严格审查客户的还贷能力,防止房地产泡沫的滋长。

责任编辑:ktt

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