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​物业酬金制真的有那么好吗?

  • 来源:武房网
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  • 话题 ​物业酬金制
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目前物业服务公司普遍采取“包干制”,与国外采取“酬金制”的主流不同,在我国,酬金制就像被打入冷宫,其发展一直滞后不前,但物业酬金制的概念最早提及是2003年国家颁布的《物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)。第九条明文规定,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

网络上关于包干制和酬金制的分析比较有很多,本文不再赘述。简单来说,“包干制”就是业主支付的物业服务费是物业服务企业的全部收入,一口价包完,赚不赚钱取决于物业费的收缴率。“酬金制”是将物业服务费按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于小区的设备设施维护、改造以及能源费用,保安、保洁等物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。

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据报道称,北京的中海雅园小区自2013年长城物业接管以来,就实行酬金制物管模式。

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图/长城物业酬金制服务流程

从图中我们可以看到,业主作为支付方,自己当家作主,不必再担心花冤枉钱,物业服务公司获得酬金名正言顺,不必再担心赔本,两头都叫好,但这一张完美的服务闭环远没有想象的那样简单和乐观。

最重要的是如何平衡业主的参与酬金制定价的权利和积极准时缴纳物业费的义务、怎么平衡物业的服务程度与业主的满意度。

“包干制”下,业委会和物业公司签署劳动合同,分别规定双方的权利和义务,可物业费的收缴率不高一直是物业公司的老大难。土壕如名下百万甚至千万的固定资产,抠门的也有无赖业主刻意拖欠物业费,物业寄过的催缴物业费通知单,视若罔闻,特别是在入住率不高的新建小区,物业公司为了盈利会减少服务成本的支出,更不谈物业公司亏空的情况。因此,还需要在合同中对物业管理费的缴纳率不高和欠费情况做出明确的事先的规定。

同样的,酬金制怎么定价也是一个及其复杂的问题。是业主说了算,还是物业公司说了算?业主应当以什么方式、依什么标准、到什么程度来参与定价?服务项目的价格是怎么计算出来的?怎么控制成本?假如不能解决这个关键性的问题,业主与物业公司势必将陷入无休无止的争权夺利的纷争之中。另一方面,聘用的物业公司,其商业信誉度和是否具备酬金制的服务能力也需考量。这些一样也少不了。

而物业服务项目的惠及者不可能是所有业主,比如,有停车位需求的业主希望能改造部分绿化,然而没有停车位需求的业主却不同意牺牲绿化面积,当业主内部意见不统一、发生分歧,怎么解决?如果停车位改造不到位,又该怎么定价?

业委会作为业主代表大会的执行机构,从包干制转换到酬金制,首先得通过召开业主代表大会满足业主“双过半”的投票表决条件,也需经过社区居委会、房管局等政府部门的指导支持等等,才能启动物业服务模式改制。在此过程中,业委会怎么做才能做到合理监督、而不是过分插手物业?

其中最为繁锁的是落实酬金制的合同细节。小区内的电梯维修保养、水箱清洗、监控设施、楼道清洁、草坪绿化等方方面面,都需要一套明确合理且具备操作性的行业规范,比如,电梯的维修保养次数是按月计算还是按季度?草坪种植什么草类?浇水次数怎么计算?楼道和入门大厅是一天打扫一次还是一周多次?同时,业主作为支付方,肯定需要一套完备的检验标准,用以考核物业服务的品质。这对纯属兼职义务付出的业委会来讲,需要非常高的专业度。

有人说,酬金制的物业劳动合同都有范本,直接套用,物业公司信不过的话就公示财务,假设业委会在物业管理、财务管理方面的能力达不到,还可以寻找外援——财务审核类的第三方执行公司,那么就还要涉及到对第三方的监督、协调配合问题。

酬金制表面上只是一种物业服务模式,但实施的过程中,牵涉多方,更像是一个利益体的博弈场。

责任编辑:王文静

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