新一轮房地产调控在这个3月持续深入，主要表现为已限购城市的政策加码和更多城市加入限购行列。根据当前中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这个总的指导思想和去库存的总基调，对房地产市场因城施策、一城一策的调控和引导还将成为常态。
而深入研究当前中国消费升级、产业升级需求和公共服务痛点、住房供给痛点，会发现中央对于供给侧结构性改革落在房地产领域的任务远非去库存那么单一。如何将“用来住的”房子盖得更好？如何服务居住者？如何从城市配套服务角度转变开发者角色？
实际上，从2014年房地产出现上一轮历史低谷，关于房地产进入白银时代或游戏“下半场”的论调便不断，房企也纷纷谈转型升级。但如同20多年前中国商品房市场真正开启，国民对好的居住环境和城市面貌的需求托起中国房地产的“黄金时代”一样，当前房企转型升级真正的核心仍然是需求。
从这个意义上来说，房地产行业不是进入了下半场，而是进入了又一个全新的上半场。
3月22日，在网易房产主办的“开发商的城市责任与运营”圆桌论坛上，万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海讲述了万科与上海这座城市25年共同生长的故事。
20多年前，当万科将他在上海第一个项目的售楼处建在位于上海西南七宝镇的水稻田上，吸引着骑着自行车、带着现金而来的购房者时，谁都没有想到多年后，这个区域会被纳入上海中心城区，承载全球城市核心功能。这是城市化的上海速度，也是城市发展的魅力。
彼时，和万科一起坐上上海城市化这趟高速列车的，还有日后以汤臣一品奠定豪宅市场地位的汤臣集团，浦东最终以不输曼哈顿的速度印证了汤君年先生当年的眼光。
几乎是在同一时间段，来自新加坡的仁恒置地也瞄准了上海，在陆家嘴核心区建设仁恒滨江园，至今仍是上海拥有外籍业主最多的房地产发展商之一。仁恒的董事局主席钟声坚先生，2015年在上海仍断言，中国还有太多的需求。
1998年，我国进行需求侧改革，确立商品房市场主体地位，开启了房地产的黄金时代，房企只需拿地、盖房即可，不愁卖，这一趋势甚至延续了十几年之久。
这十几年，也是中国飞速城市化的十几年。作为中国城市的主要建设者之一，房地产开发商在这一历史进程中的作用不可磨灭。当然，这一世界历史上规模最大、速度最快的城市化进程，也迅速造就了一个个如万科一样的航母级企业。
著名企业家张瑞敏曾说，只有时代的企业，没有成功的企业。在当前政策和市场语境下，若房地产开发企业仍将规模化的赌注押注在城市红利，而不是从城市责任角度做配套服务、做关联业务的话，其风险将是不断累积的。
房地产业本身是社会影响力极强的行业，人们甚至用居住改变中国来形容它的力量。开发商通过自己的产品改变的不仅是人们的居住形态，更包括城市的文化形态、城市的生活方式。因此，开发商当从社会价值、城市责任等诸多角度均衡自身定位。
2013年，万科集团总裁郁亮提出万科从专注住宅开发转型为城市配套服务商，如今距离这一定位的提出已经过去3年，“城市配套服务商”正在全国加速践行中。
“万科‘城市配套服务商’的转型目标即是在此认知上不断革新而来，目前上海区域的‘热带雨林’业务体系也是在此基础上应运而生。”张海说。“热带雨林”是万科城市配套服务商在上海区域的系统化和个性化表述。
其实不仅万科，恒大、碧桂园等大型房企近年来都在城市配套服务方面有所涉足，这些配套包括但不限于教育、医疗、养老等社会痛点问题。
中国房地产业协会会长刘志峰曾表示，未来房地产市场面临的不再是需求不足或没有需求的问题，而是需求改变了，产品却没有变，质量和服务跟不上的问题。
中国的经济发展、产业发展以及消费发展已经进入一个结构性变革、产业升级具有历史性意义的新阶段，当下热议的供给侧改革正是基于这种市场发展背景提出的。中国将进入以品质需求作为导向的品质消费时代和生活方式变革时代，这对于中国房地产行业、房地产企业未来发展方向及理念，将会是一次全新的梳理和升华。
以万科在上海布局的“热带雨林”体系为例，目前，其产品线已涵盖产业、商业、医养、教育、长租公寓等八大城市配套服务项目。
比如医养业务板块，上海万科将他的首个嵌入式养老机构智汇坊放在了25年前进入上海的第一个项目万科城市花园，那片上海西南七宝镇当年的农田，2016年11月19日迎来了万科在上海第一个万科广场系购物中心项目——七宝万科广场的开业，标志着万科在七宝板块的25年开发形成了一个完整的节点。
未来，消费者必然越来越挑剔，对住房的需求已经从人住升级到了人居。要激活与创造需求，就不得不进行服务升级，为用户打造全新的人居服务产业链。
25年前，骑自行车买万科房子的是20岁的年轻人，25年后，他们形成了一个庞大的财富群体，同时也面临着更多问题需要像万科这样的原先的开发企业转型升级为城市配套服务商去帮助解决。
“这个过程连在一起看，确实是很有价值的。”张海说，“它符合与客户共创的趋势。”
责任编辑：王文静
