武汉一家管理着十几个小区的物业公司老总向我诉苦：做了十几年物业公司，这几年越做越不明白：小区物业管理成本高、收益少，我们已经很难了，政府还成立这么多业委会，都来和我们“撅泡泡”，我们搞不下去，小区不就乱套了吗？

我对这位老总说，业委会在小区治理中唱主角，这是小区今后治理的新常态，无论你理解不理解、接受与不接受，你必须面对。

作为小区物业公司，新时期的命题，不再仅仅是保安、保洁、保绿等基础物业服务，更重要的是，要学会如何与业委会打交道，一起把小区治理好。

小区治理进入新常态，业主与物业关系回归本源

如果细心的人会发现，武汉一些大的物业公司的名字都在悄然改名字，以前叫“物业管理公司”，现在都改称“物业服务公司”。小区物业从“管理”到“服务”，一词之差，其实意味着物业与业主关系的变化。

在以前，物业把自己定位于“管理小区”，物业与业主是管理与被管理者的关系。而现在是“服务小区”，二者关系是乙方与甲方关系。——从《物权法》角度来说，这才应该是二者应该有的关系。

在很长时间里，物业公司错误定位为小区管理者，由此衍生出种种不公平问题：没干什么事、物业费照收不误；干得怎样你管不着，反正物业费你不能欠交；物业费交多少我说了算，不交就断你水电；小区停车费收多少我说了算，我收了就归我管……

试想，你花钱请人到家里来维持下秩序、打扫下房子，久而久之，他说你家里的事情我来做主，我干多干少、干好干坏，你都得给我钱，你挣多少钱要听我来支配，你心理觉得会爽吗？

你能做什么？唯一的办法就是不交物业费，物业说你不交，我没钱年轻保安，就凑合用爹爹看门吧。你更加不满，号召更多街坊不交物业费，结果小区就陷入恶性循环，越搞越差。

这是很长时间困扰武汉市小区业主的难题，究其根本，本该作为小区甲方的业委会长期缺位，造成了乙方物业公司一家独大，业主与物业角色关系长期本末倒置，引发小区种种矛盾。

这个结怎么解？只有回归本源，业主与物业各就其位，各司其职。让业主行使产权人该有的“主人权力”，对物业公司选聘、监督、更换，物业专心做好物业服务，与业委会合作，齐心协力把小区搞好。

业委会的组建和运行，武汉市社会治理创新的重要抓手

在业主与物业二元关系中，业委会作为业主大会的执行机构，在业主自治制度中发挥着核心作用，是小区物业管理服务中重要的一方，代表和维护着物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利。市民政局有关负责人认为，近年，物业服务管理活动矛盾突出，其中一个重要原因就是业主委员会缺位。

然而，由于投票难以达到多数，业委会组建难是个全国性难题。对此，武汉市大力组建业委会，推进社区“两委”成员依法进入业主委员会，完善社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三方联动”工作机制，提升物业服务和社区治理水平。

将推动业委会组建和运行，作为社会治理创新的抓手，这在全国还是首例。在业委会组建上，据市民政局统计，我市目前已组建业委会的小区已有2000个左右，实现了应建尽建。如此高的组建率，在全国都罕见。

为了保障业委会能有效运行，武汉市围绕业委会还进行了相关制度创新。为了给业委会“撑腰”，把符合条件的社区“两委”成员推荐为业委会候选人，通过法定程序选举为所在小区业委会主任，积极推进社区“两委”与业委会交叉任职，实现社区居委会与业委会互相支持，形成合力。

为了促进业委会健康发展，与物业公司形成合力，武汉市在街道党组织领导下，在业委会、物业公司都组建了党组织，实现党组织领导下的“三方联动”机制，有力发挥党的组织优势。

市民政局有关负责人表示，通过“三方联动”大大促进了业委会效益的最大化，发挥了业委会在社区治理中的多元主体的作用，推动业委会在业主自治制度中发挥核心作用，武汉市社会治理创新经验，在全国得到广泛认可。

新常态下的业委会，机遇与挑战并存

在这样的政策大背景下，可以说，武汉的业委会迎来历史发展的最好机遇。当然，挑战也是很大的。现在武汉市的业委会，已经出现两极分化。有的小区业委会，对物业公司既有监督，又有合作，小区进入良性循环；有的小区业委会与物业公司处处“死磕”，小区什么事也没办成的小区业委会人心涣散，称为僵尸业委会；还有的业委会甚至陷入被部分业主炒掉的漩涡。

“业委会不好搞”！这应该绝大部分干过业委会人的共同感受。确实，业委会挑战很大，当前，小区业委会主要解决的是小区停车公共受益的收取与使用、物业费的调整、维修资金的申请，每项都涉及大量沟通工作，都不是“好搞的事”。

一个成功的业委会应该是怎样呢？根据我的观察，大体有以下几点：

1 业委会委员，特别是主任，要有公心、要热情，有了这个，业委会才能任劳任怨、不辞辛苦，甚至忍受委屈。

2 有一套好的业委会执行制度，特别是公示制度，这是建立业主威信的基础。

3 好的沟通能力。一方面，要积极配合街道、社区的工作，争取到各种各样的部门支持；另一方面，能把门栋长，业主代表发动起来，得到支持业主广泛支持，这样才能办成事。

作者介绍：

马振华，有多年房地产传媒经验，“长江日报”资深记者，业内人称“马哥”。作为武汉购房者群体中最具影响力，粉丝量最高的房地产记者，其个人微信粉丝12000余人，粉丝阅读量稳定在2万人次左右，堪称武汉购房者意见领袖 。在长江日报、微信、今日头条、新浪乐居、搜狐焦点开设专栏文章、视频直播栏目。

责任编辑：王文静