无论地王如何风光，最终的目的还是希望能赚钱，从历轮周期来看，“地王”项目的盈利能力并不好。

　　在6月13日的发布会上，国家统计局新闻发言人盛来运指出，“有些‘地王’出来以后对当地城市房价有一种示范效应，需要高度关注。”

　　时间回放到6月8日下午，经过2小时的角逐，龙光地产以楼面价2.76万元/平方米、总价140.6亿元夺得深圳光明新区一宗占地约15万平方米的商住地(A646-0059宗)的使用权。其总价超越2014年的前海地块，成为深圳新的总价地王，也是今年全国总价最高地王。

　　一线房价再创历史新高之际，面粉贵过面包，房地产企业想要赚钱，周边房价还得再上涨一倍，房地产商是在理性投资还是另有隐情？

　　“地王”集中在一二线城市

　　6月以来，跟着天气一起升温的是各地的土地出让市场。据统计，6月的前三天，一、二线城市已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地，包括7宗区域单价与总价地王。

　　而在今年前五月，全国一线城市总计出现了10宗总价超过40亿元的地王，北京、上海、深圳分别为2宗、6宗、2宗；12宗楼面均价超过2.5万元的地王，北京、上海、深圳分别为3宗、8宗、1宗。二线城市则出现了29宗总价超过30亿元的地王，最多的南京市达13宗；69宗楼板均价超1.5万元的地王，苏州、南京、杭州均超10宗。

　　对于这波“地王”潮，国家统计局发言人盛来运13日表示，个人看法，从总体情况来看，房地产商的投资还是比较谨慎的。有三个数据可以证明：

　　第一个数据是房地产投资增速，1-5月份房地产投资同比增长7%，比1-4月份回落0.2个百分点。第二个数据是土地购置面积，1-5月份同比下降5.9%，虽然降幅比上个月有些收窄，但还是在继续下降的。房地产土地购置面积在去年大幅下滑30%左右基础上继续下滑，可以说明房地产商拿地总体上还是比较谨慎的。第三个数据是土地成交价款，1-5月份土地成交价款同比增长4.7%，速度低于房地产的投资。

　　盛来运称，这三个数据说明，从全国来讲，房地产投资还是比较谨慎的，并没有出现特别过热的情况。他同时指出，当然，房地产这种“地王”的现象确实需要关注，有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应，需要高度关注。

　　虽然从总的情况来看，房地产投资仍比较谨慎，但与前几次“地王”潮不同的是，今年的“地王”集中在一二线城市，房地产投资的两极分化加剧。

　　而在12日的陆家嘴(22.62,-0.130,-0.57%)论坛上，全国人大财经委副主任委员吴晓灵在被问及楼市泡沫等问题时，吴晓灵反问记者：“你买得起房吗？”“你觉得房价不高吗？”。

　　吴晓灵表示，“现在房子已经成为了所有人非常闹心的事情”，其直言，货币供应过多了，不是带来物价的上涨，就是带来资产价格的上涨。

　　国企成拿地绝对主力

　　中原地产研究部统计数据显示，截至5月31日，全国土地市场超过15亿元的105宗高总价地块中，有52宗被国企夺得，它们一共砸下1785.8亿元。“国家队”成为近期土地市场最土豪的明星队。

　　有报道称，在福州最近开盘的一个楼盘售楼处，甚至挂上了“央企来了”的横幅吸引眼球。

　　国企在土地市场的出手可谓不惜血本，据证券时报记者观察，中国电建(5.68,-0.030,-0.53%)、葛洲坝(5.80,-0.020,-0.34%)和鲁能集团组成的“水电系”，出身铁路系统的中国铁建(9.86,-0.100,-1.00%)、中铁置业，再加上“黑马”信达地产(5.02,0.040,0.80%)成了买地的激进代表。

　　就拿信达地产来说，其在6月初和电建地产在上海宝山“对决顾村”一役中胜出，以58亿元拿下该地块。而在在5月底、6月初的一周之内，辗转上海和杭州两地的信达地产一共在土地市场砸下181.23亿元。

　　再往前追溯，信达地产还曾连续加入一线城市的抢地大战。去年11月底，信达地产在上海刷新地价纪录；12月，信达地产和民营企业龙光地产鏖战100多轮，最终成为深圳地王。去年底至今年6月初以来，这个崭露头角的地产新贵已在全国各地拿下10幅地块，合计资金超过了350亿元，其中有多达7幅是地王。它不仅在广州、上海、深圳这些一线城市攻城略地，还顺手拿下热门二线城市杭州和合肥的地块，大小通吃的布局思路被圈内人士点评为“狂野”。

　　据介绍，信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达的全资子公司，而中国信达的实际控制人为财政部。

　　值得一提的是，信达地产拿地的钱已经远远超过了其营业收入。年报显示，2012-2014年，信达地产营业收入分别为40.1亿、44.8亿和48.5亿元，2015年信达营业收入有了显著增加，但仍然只有81亿元，年底手头现金59.2亿元。

　　信达地产的钱从何来？据《财经网》报道，除了通例的银行贷款、股权质押、增发等手段，母公司中国信达是信达地产这一轮圈地最主要的支持者，主要通过基金为其“输血”，一是通过基金提供委托贷款。二是通过基金举行股、债权投资。三是通过基金吸引互助工具。

　　对于这样的加杠杆激进投资，一旦楼市价格出现下滑，隐藏的风险是巨大的。如果楼市继续上涨，则收益无疑也是巨大的。

　　“地王”造福周边 表面风光不一定赚钱

　　据统计，我国从2007年以来出现过4波“地王”潮，分别为2007年（小地王潮）、2009年（大地王潮）、2013年（小地王潮）和目前的2016年（大地王潮）。

　　“辛苦我一人，点亮千万家”。根据克尔瑞提供的数据计算，2009年、2010年、2013年各年的地王项目开盘时周边房价较地王地块成交时的涨幅，各年项目涨幅分别为：63%、46%、46%。如此看来，地王效应确实很强。

　　不过，中信建投研报则称，从过去周期来看，不得不说，“地王”潮一般出现在拿地复苏周期的中段，销售复苏周期的高点，是一系列宽松政策后的"礼花"，是周边项目的福音，但同时，政策和景气度的变化也接踵而至。

　　当然，无论地王如何风光，最终的目的还是希望能赚钱，从历轮周期来看，“地王”项目的盈利能力并不好。

　　中信建投研报称，“地产行业从98年以来已经经历了多轮小周期，企业也在周期中摸爬滚打，吸取了无数经验教训，但这一定意味着企业行为是理性的吗？从地王潮来看，答案并不尽然。”

　　“我们可以看到，历轮地王潮的出现都出现在小周期的高位，07年、09年的次年都出现了价格的调整。而且此次周期中由于央企国企整合的存在，这种非理性的行为被进一步强化了。”研报称。

　　此外，中信建投通过对部分地王项目盈利能力的跟踪，统一选取楼板价/销售价=60%为盈利红线。研究发现，2009年和2013年前十楼板价地王中有40%项目楼面价占开盘价比重高于60%，另外，2009年、2015年分别有1个、2个地王项目尚未入市。这意味着半数地王项目在开盘时价格接近盈利底线，且仍有部分地王由于盈利预期糟糕，推迟入市时间。

　　该研报同时称，由于历年地王潮对应的都是行业景气度的高位，而且地王进一步加剧了舆论的压力，往往导致政策调控的趋紧，尤其如2009年之后，“国十一条”的出台带来了全国有史以来最严苛的政策环境。2013年之后，政策思路趋于市场化，“有保有压”成为大框架。“虽然诸如2010年的严苛的政策环境再难反复，但是部分热点城市的调控预期依然存在。”研报认为可能会围绕两个方面：1、需求端：提高热度的城市需求门槛，对于部分国企央企的拿地行为进行窗口指导；2、供给端：地王的核心原因是没地，加大供应才是王道。

责任编辑：汪博文