去年9月份至今，超过45个城市出台了140余次的房地产调控政策。限贷、限购、认房认贷又认离……真的是花样百出。然而，调控已经不止于此，多个城市都推出了限卖政策，其中甚至出现了三四线城市的身影。

杭州“限卖”的对象明确仅为企业；保定白沟新城、启东等城市“限卖”政策限制的是非本地户籍居民（家庭）；常州、扬州、厦门、长乐、青岛、广州、珠海、惠州、东莞等城则面向的是全部住房交易对象；福州、成都则对交易住房所在区域进行了限制。

多数城市的限卖时间都是2年，而限卖时间最长的是河北保定的白沟新城，对非本地户籍居民达到了5年。

仅以2年限卖时间而论，购房者从签订购房合同到交房，一般需要一年到一年半左右；交房之后到办理房产证，一般还需要半年的时间。这样算下来，从买房到能进行交易，需要3年半以上的时间。

这样做的初衷就是将投资周期拉长，让投资者望而却步，尽量将投资需求挤出市场，起到调控市场的作用。

这样的政策，是在前两轮地产周期内没有出现过的。所以，有人把这次调控称为史上最严厉的调控。

然而，在这一轮的政策强化之下，武汉虽屡屡传出会跟随的传闻，但也屡次被证明是假消息。有不少人都在艳羡其他城市，期待武汉这样一波政策的出现，能够一下子控制住局面。

然而，理想是丰满的，现实却很骨感。这个政策的作用，可能并没有那么大。

购房者从签约到能够出售房产的这4年时间内，他可能已经支付了总还款额的20%以上，这个大家可以在网上搜索房贷计算器自己算算。另外，还有3-5%的契税印花税等各种税费支出。

对于投资客来说，他如果买房仅仅4年就出售，还需要再缴纳一次税费，那么他的成本至少就包含了四年的按揭利息和两次交易的税费。所以在现实中，房产投资者是不太会交易这种低房龄的次新房，除非每年都能出现像16年那样的涨幅。

也就是说，这个限卖政策，很可能一拳打空——限制的是一个市场上几乎不存在或者是量很小的东西。

以武汉市场为例，武房网数据关联研究室分析了某二手房交易平台的在线房源数据后发现，在总共9121套房源中，房龄在2-5年的仅有226套，占比为2.5%。可以想见，如果武汉也推出限卖政策，实际上被这个政策锁住的，更多的是去年一波疯涨之后高位接盘的投资客，对于市场的影响并不会很大。

房地产市场的变化是很大很快的，套路也是很多的，我们不能期待某一个政策的出台就能改变整个市场大格局。

相比那些虚招，还不如实打实的整治市场上的各种乱象来的简单有力。

责任编辑：王文静