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“以租养贷”听起来很“靠谱”?

  • 来源:武房网综合
  • 张曦予
  • 话题 以租养贷武汉
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以租养贷”是不少人买房的好办法,让别人来帮自己“供屋”,听起来很“靠谱”。

时下有不少人选择以租养贷,是指购房者通过支付首付的方式进行房产投资,在买下房子之后直接将房子出租,然后用租金来抵货款的一种投资置业方式。以租金相抵贷款,最后还清贷款时相当于只支付了一份首付就买下了一套房子。

这种投资置业方式一度备受购房者推崇,然而关于利弊却众说纷纭,看法不一。以租养贷,这笔经济账到底应该怎么算?

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方式相同,群体不一

分析经济的发展,除了人们在生活上各方面的消费水平外,另一个标准就是房价的涨跌。房价的涨跌不仅牵动着国民经济,也影响着投资方式的变化。不同的消费群体有不同的投资方式,在房产投资上亦如此。

中国是一个人口大国,住房需求是一个刚性需求,就算现在政府出台了许多兴建保障房、经济房等福利房也远远不能填满这个黑洞。关于房产,社会一向高度关注,热议不断,房价涨跌虽左右购房者的判断,但不论时间前后,购房行为依然在进行。

任志强曾说过“买房以前不迟,现在也不会迟,将来都不会迟”。

房产投资似乎成了基本上不会亏的投资项目,房子升值看似也是必然的。在这样的言论支撑下,以租养贷的投资置业方式更是让不少投资者蠢蠢欲动。

房子涨价的幅度绝对比银行的利息要高很多,在购入房产之后还可以拿来放租以减少投资的成本,有些甚至能通过租金在一定的期限内回本进而获取利润,对此,投资者也愿意拿出闲钱来购房。对于有购房需求但经济能力并不十分充裕的购房群体,以租养贷能减轻不小的房贷压力。

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关于以租养贷甚至传出了“卖房不如出租房”、“租房不如买房”等说法。这句话也划分了以租养贷的不同群体,主要分为两大类:一类是买新房租旧屋,投资者原有一套住房,通过按揭贷款购买新房,再将原有住房出租,用租金偿还贷款;另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租,用所得租金偿还贷款,甚至以投资房产生财。

 

“以租养贷”这门课

没有一成不变的市场,即便在商业地产领域也是如此。事实上,以租养贷并非一个简单的过程,需要购房者积累一定的资本,同时掌握一定的购房知识和技巧。

对于买新房出租旧屋的投资者来说,由于旧房的地段、房型、设施以及周边环境等已定型,房屋出租后租金收入受周边同类物业影响的差距不会太大。但是所得租金主要用于归还新房的贷款,有时每月租金收入可能还小于还贷款额。

这时,最重要的便是如何增加月租金收入,比较简单有效的办法就是对旧房先投资再增加收益。对于原有的住房,可做个性化的装饰、整理,以提高房屋的租赁价值,再寻找合适的房客租出去。这样一来,月租金往往会比同类物业高出一筹。

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对于直接购买新房或二手房后出租的投资者来说,需要考虑的问题则相对要多一些。房屋租赁市场与买卖市场对房产好坏的评判标准是不一样的,好卖的房子不一定好租,好租的房子不一定好卖。

受欢迎的出租地不一定是商业中心,也不一定是买卖市场最活跃的地方。此类出租地一般是一个发展较好、社区环境相对成熟的地区。因此,对房产的地段、类型、房型等选择都颇有讲究,还要考虑出租给什么人合适、何时变现等等。

以上这些因素需要综合起来分析,进而决定购买什么样的房子比较合适。毕竟此类投资者购买房子纯粹用于投资,如果盲目首付,一旦月租金收入不足以偿还贷款,则可能造成一定的亏损。

别让投资进入“困局”

以租养贷的形式大大降低了人们投资房地产的门槛,用租金还贷款,同时享受房价上升带来的福利,这种方式对大多数人来说确实是一个不错的方案。但要以租养贷也并非简单的“空手套白狼”,任何投资都存在风险,地产投资自然也不例外。

频繁加息、调控持续、提高贷款基准利率……房地产市场风云变幻莫测。以租养贷并不是买进就稳赚不赔,一旦租售比相差持续加大,手头资金并不充裕的投资者“以租养贷”就很难维持,随时可能面临“断供”风险。

房产投资,每月要支付物业管理费、银行贷款等固定支出,而每月的租金收入只是相对固定的。以租养贷的风险还在于房屋出租会有一个“空置期”,即从买下后到出租的那段时间。即便是已出租的房子,也可能会中途“断档”。

“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多,企图“一步到位”。若是没有充分考虑楼市的可变性和还贷的可持续性,出于一时冲动贸然贷款投资,一旦被当地银行认定无法承担还贷义务,即要承担违约责任,不但个人信用评价降低,房产也有很大可能性被银行收缴或拍卖,不免得不偿失。

以租养贷的投资方式诚然有可取之处,但要有周密的考虑,并对投资环境加以分析,避免进入“投资困局”。在经济条件允许的情况下,可预留一部分资金,以便在遇到相关难题时有度过“风险期”的一定能力。

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