２６日，北京、上海、杭州、广州等１２城市官员齐聚武汉，宣告利用集体建设用地建设租赁住房试点全面启动。这意味着，在国土部、建设部８月２１日联合发文宣布试点方案后，不到一月即全面启动试点。

明快的节奏，透出了哪些信息？

直辖重镇先行先试

用集体土地建设租赁住房，北京、上海多年前迈步探索。

集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。按照我国相关规定，只有在国有建设用地上才能建商品房。

２０１２年，北京市在海淀区城乡结合部唐家岭启动了首个集体土地上建租赁住房的试点。这里邻近中关村产业园、北京航天城，大量创业者汇集出较高的租房需求。

随后，北京又启动了４个试点项目，涉及集体建设用地３８公顷（１公顷＝１５亩），将建造１．５９万套租赁房，房型多为３０－６０平方米，由投资建设的集体经济组织运营或交由专业的租赁公司打理，预计成本回收期１８年左右。据介绍，对符合条件的创业者，补贴后的租金为３０元／平方米左右，大大低于市场同类住房租价。

上海的探索更早。８年前，闵行区被上海选为集体用地建租赁房的试点区域。该区七宝镇联明村响应号召，投资８０００余万元，在集体用地上建起了约４００多套的公租房，２０１０年建成投入使用。在附近公司上班的白领、蓝领之所以选择在这里，就是其租金比周边的商品房便宜。租赁房由村属公司投资、建设、运营，目前一年租金收入１２００万元左右，年租金回报率约１５％，到明年就可收回投资。这还不包括小区配建的市场、商务楼收入，成为促进集体产业结构优化升级、城乡结合部从无序收租的“瓦片经济”提升为规范合法租赁为主的“楼宇经济”的典型案例。

２０１２年，上海在全市８个区新规划了２１处项目，用地面积约５５公顷，可建建筑面积约１０６万平方米。

集体建设用地开发，容易让人联想起“小产权房”。北京、上海在试点中就“留了一手”：土地使用权和房屋所有权登记为集体所有，不动产证权利证书按项目整体核发，不分割办理权证，并在证书上锁定房屋用途，不得销售、不得抵押。

武汉将在两大开发区先试

会上传递出的信息显示，１３个城市均高度重视此次试点工作，成立了领导小组。各城市正在紧锣密鼓地调研摸底，制定方案，并将在１１月底以前上报方案。

与先行试点的北京、上海相同，１１城市对试点建设租赁房的地段，都选择在毗邻产业园区、科创新园区、大学园区，毗邻交通枢纽、基础设施、公共配套较完善的地段，以适应“大众创业，万众创新”浪潮中，“新星人类”的租房需求，并打算给予相关税费优惠。

沈阳市已确定１－２个试点地区，将邀品牌房地产商参与联合开发。南京初步确定了浦口区２４亩的试点地块。杭州已经拟出试点方案草案，确定了试点范围。广州市则在广泛听取意见、编制方案。郑州市行动迅速，试点方案已报市政府审议，拟选择郑东新区龙子湖北部和白沙园区５个项目进行试点。

作为本次会议的东道主，武汉市的动作也颇受关注。会议期间，各城参会者考察了武汉市江岸区公共租赁住房项目。

武汉市是全国首批住房租赁试点城市之一。武汉市称，将利用集体建设用地建设租赁住房试点与住房租赁市场试点同步推进，目前已启动试点方案编制与配套政策研究。据透露，东湖高新区、武汉经济开发区已列为重点选择区域，在摸清土地、市政配套、租赁需求及农民意愿之后，将确定具体地块范围。武汉正在就项目审批程序、基准地价、建设与运营及相关政策进行调研。

试点启动速度之快、各城市准备工作之快，都在透露出这一信息：集体建设用地建设租赁房，正在成为国家调控住房供给端、稳定楼市，建立房地产长效机制的重要行动之一。

“红线”在这里

“村集体，村民可否自己搞？”“会不会成为小产权房？”

面对集体建设用地建设租赁住房试点推进中出现的疑问，国土资源部负责人在武汉会议上一一进行了明确。

镇村集体经济为主实施主体；规划审批须兼顾产业用地和居住功能；符合乡（镇）土地总体规划的，可以开发集体租赁住房，但须优先保障农村宅基地和镇标公共设施用地，且以存量建设用地为主。

此间，国土资源部也划出政策“红线”——不得借机违法用地。项目应符合城乡规划，以存量土地为主，不得占用耕地；禁止开发低密度住宅项目，避免过度房地产化；不得以租代售，租赁时间最长不得超过２０年。

对于“小产权房”，国土部资源部副部长王广华特别强调，集体土地建设的租赁住房与“小产权房”有本质区别，集体租赁住房，用地符合城乡规划等，依法实行不动产登记。“小产权房”涉及违法用地、违法建设和销售，对借机搞“小产权房”的，露头就打。

责任编辑：王文静