失落的金三银四

去年，武汉楼市是火的一塌糊涂，茶水费泛滥，想必大家听说很多段子了。

不过2018年的三四月，好像少了一点激情，总感觉有什么地方不对劲。

不对劲也就对了。

哥首先感受到的明显变化就是，最近接到了不少住宅楼盘打来的推销电话，这在去年基本不可能，因为去年住宅基本秒光。

其次是，春节后，陆续有更多开发商在做一些推广活动，邀请一些业内大咖站台，举行各种投资分享会，购房者交流会等等。从中可以看出开发商此刻焦虑的心情。

开发商焦虑是必须的——价格备不上去，开不了盘，资金无法回笼，当然焦虑。

购房者也有焦虑的——春节之后，武汉房贷利率上浮，购房成本增加，当然也有不少人纠结是该现在买还是等等看。炒房者也开始关注起房地产税了，纠结于是否继续持有还是抛售。

地产从业者也在焦虑——好卖的项目不需要我，需要我的不是好卖的项目。

总之，这个金三银四充满了焦虑，当然也有失落。

政策持续从严

限购、限贷、限价、限售，依然会成为今年的主旋律，除此之外，支持首套自住购房、房地产税也成为大家关注的焦点。

哥认为，综合19大及两会情况，房地产调控政策在未来1-2年会持续，不会马上退出市场，甚至会有局部微调从严的趋势，主要还是为了防止房价过快上涨，防止好不容易稳定下来的房地产市场不至于马上反弹，那样是政府不愿意看到的。

此外，积极发展住房租赁市场，盘活存量，积极促进商住楼的去库存，会是未来政府在楼市调控中重点思考的领域。

从19大制定的国家发展目标来看，从中国当前经济形势来看，稳定是前提和基础，在维持房地产市场稳定的同时，建立房地产调控长效机制是重点，因此房地产税未来一定会出台，不过哥认为至少是2-3年以后的事情了。

所以，有的媒体称房地产税马上出台，房价要下降，显然是忽悠外行的，内行人看了只能呵呵一笑。

温和式上涨是趋势

房价未来是涨还是跌，这个问题，在过去10年哥被问及无数次，也有很多专家学者大胆预言。不过谢国忠同志过去每年预言房价下跌50%，成为笑柄；相反，任大炮每年成功预言房价上涨，圈粉无数，大炮就是大炮，可贵在于用数据说话，而不是信口雌黄。

前面分析到了，今年调控持续，甚至可能加码，在这样的背景下，房价出现大幅度上涨基本是不可能了。但是哥认为会出现温水煮青蛙式的上涨，就是小幅度上涨，理由如下：

1、武汉市放开大学生落户，虽然不是每个落户大学生买房，但是至少其中有一定比例的买房，这个就是新增加的购房人群。

2、最近武汉市多个地方都在拆迁，例如二七路、武昌中心区、硚口、汉阳等区域，这些拆迁者，都是潜在的新增购房者。

3、武汉对于周边城市的辐射能力，每年吸引10几万新增人口，除了大学生之外，还有打工的，个体，私营老板等。全国乃至的湖北的炒房者也是有一编队的，都促成房价上涨压力。

4、武汉的城市建设，城市功能板块提升。四环线正在加紧建设，江北快速公路今年国庆通车，江夏地铁今年通车等等，交通便捷了，缩短了与主城区的距离，配套更加完善了，房地产价值和价格自然上涨。

因此，今年武汉市房价应该是小幅度上涨的。

投资客窗口在慢慢关闭

当前政府对于投资者的打压，是空前的严厉，无论是在舆论引导，还是实际落地执行政策方面，都让炒房者觉得开始怀疑人生了。

一是房票没了。假离婚策略，该假离婚的都离了，代持风险巨大，票房用完了，炒房客心寒了。

二是房地产税成为炒房者的噩梦。两会再次提起房地产税，按照中国的传统和潜台词，说明政府已经开始重视这个事了，而且正在推进之中，只是时间问题，房地产税一定会出台，只是不一定是今年，这个对于炒房者是个坏消息，夜长梦多啊！

三是玩杠杆，银行信贷控严了。房子越多的炒房者，越是玩资金杠杆的高手，例如武汉某位很知名的大V，讲房产投资必然谈杠杆，只是如今银行银根锁紧，玩杠杆似乎越来越难了，利率都上浮了很多。

四是可以选择的房源更少了。很多炒房者感叹：刚需买不到房，奶奶的俺也选择不到中意的投资房源了。二七路高端豪宅，户型大，单价总价高，投入大，还抢不到房子；光谷东说是有泡沫，但是一样抢不到房子，新洲、阳逻、汉南等区域，又担心价格涨不起来，手上十几套房子的炒房客感叹：专注炒房多少年，从来没有像今天这样苦逼过！时代变了！

公寓和写字楼，炒房客一般不碰。

刚需可以再等等

哥还是很关注刚需的，毕竟他们是真正需要房子的人，其实目前各种信息渠道也披露了，未来几个月，武汉市是有很多住宅开盘的，加上政府积极保障自住购房者的利益，因此，今年整体供求关系应该不会像去年那样严峻，应该会缓和很多的。因此，哥建议刚需购房者，搞到合适的房子可以马上下手，如果实在暂时没有合适的，可以再等等，过几个月，最迟年底前出手。

地产从业者大洗牌

房地产行业从来没有像今天这样疯狂，也没有像如今这样百花齐放。5-10年前，市场上好像只有开发商，代理公司；如今开发商、代理公司、微信公司、渠道公司、自媒体大V、网红主播、微信开盘公司、总包公司、分销公司等等，百花齐放，很热闹。

但是，代理公司代理点数越来越低，置业顾问守盘期长，买房子好像成为傻瓜模式，这样，让很多从事房地产销售和策划的从业者，开始怀疑人生，当市场抛弃我了，未来我该何去何从？

有的人，坚持走在销售策划的这条路上，也许这是一条不归路。

有的人，宁死不从，自立门户，转行搞起自媒体，渠道拓客等。

总之，行业越来越细分，未来几年应该持续如此。

最后，哥想说：2017年都疯狂玩够了，不要再乐不思蜀了，该冷静想想了：开发商想想如何做好产品，代理公司想想如何操作好项目，购房者好好想想该买那个楼盘的房子。

浮躁不能推动房地产行业向前发展，唯有冷静，保持不断进取，提高房地产产品和服务水平，才能赢得未来的市场。

责任编辑：张曦予