新华房产：对于北京的土地市场，您预计下半年土地市场是什么状态？贵公司在北京有多少土地储备？下半年有无拿地的计划？
于海波：北京是楼市比较健康的一线城市，下半年土地市场肯定还会继续保持火热。北京市场虽然比较健康，但是地价太高，开发商的压力会比较大。
像所有的开发商一样，金地也期望下半年能在北京拿地。但市场总是存在不理智的因素，业内的一个说法是：只有那些最不理智的买家才能拿到地，而那些最不理智的买家和卖家分别造就了楼市的高点和低点。近些年的北京市场波动也可以印证这一点。比如，过去许多人认为2008年北京楼市是低点，结果一进入2009年，北京市场迅速反转，房价迎来新一轮暴涨。
目前，金地除了在北京拥有几个大型项目之外，还在天津加大了土地储备，并寻求在青岛拿地。天津的市场放量和售价提升幅度都比较迅速，市场涨幅很大，核心区房价也已经达到10万元。北京、天津、青岛为金地在华北区布局的三个核心城市，拿地计划将优先考虑这三个城市。
新华房产：对今年下半年的房价走势您怎么看？
于海波：由于年后北京楼市太过火爆，这提前透支了很多需求。在这个节奏下，下半年尤其是四季度的北京楼市会面临一定的下行压力。
现在的楼市仍难摆脱“政策市”的局面。虽然现在的楼市各方面政策相对宽松，但政府仍可能对北京这种一线城市出台一些类似于通州限购的政策。如果类似政策再次出台，可能带来多米诺骨牌效应。这种政策会降低买房人的市场预期，影响市场的整体信心，带动各种物业产品的销售业绩下行。现在，单一产品类别的项目比较少了，往往都是几种物业类别叠加的复合型地块和项目。一旦某种类别的产品销售放缓，将会影响其他类别物业产品的销售，从而影响市场的整体情绪和信心。
楼市需求很多时候都不理性、飘忽不定，很容易受政策、宏观金融环境及社会心理的影响。因此，市场需求的情绪很容易被点燃，也很容易迅速冷淡，导致整体有效需求的较快调整。而购房人一般都没有特别刚性的需求，购房人的买房过程都会持续较长的时间周期。相对来说，楼市的供给面则相对刚性、缓慢，供给的调整变化没那么快。
在北京，现在整个市场的泛高端化趋势较为显著，市场的参与者越来越只剩下高端买家。而高端客户对于市场的风吹草动颇为敏感。在大批的豪宅项目不断上市的情况下，一旦有新的限制性政策出台，怎么使高端项目具有强大的吸引力，促使客户下单买房，会很考验开发产品的体系、服务、细节等各方面。
新华房产：对2016年下半年全国的房地产市场您怎么看？
于海波：现在全国的房地产市场分化日趋严重，各地差异性很大。今年，苏州、南京等部分二线城市楼市上涨的厉害，而三四线城市去化压力仍比较大。一线城市的楼市仍将基本保持健康运行。由于各种优质资源和配套都集中在一线城市，每个一线城市未来形成聚集几千万人、乃至一定比例的全国人口的大都市圈都是正常的，所以一线城市应集约利用土地。
目前，金地对于进入二线城市的新区、卫星城仍比较谨慎。因为这些地区大多配套仍不很完善，更适合刚需类产品的开发，而金地更擅长的是开发高端和改善型项目。
新华房产： 2016年下半年什么样的产品受市场看好？
于海波：高端市场方面，我认为，豪宅未来不能再端着卖了，因为豪宅的客群近些年变化很大，过去的客群——政府的高级公务员、传统企业及能源型企业的企业主——人数有所减少。
根据我们的判断，现在购买高端项目的客群主要来自于“智富阶层”,包括：年收入几百万的基金经理、投行经理，金融业、保险业的高管，互联网公司、创业公司内有期权的高管，连锁企业、文化影视产业公司的企业主，导演及新一代的娱乐明星。
针对这些“智富阶层”的产品正在经历一些演化和升级：户型越来越小，功能越来越强，品质越来越高；卖的不再只是一栋房子，还包括价值认同、精神归属；不再只讲究大的物理空间尺度，而是强调功能的集成；不再是需要业主自己进行装修的纯毛坯房，而是要求带有艺术设计感、线条清新、有调性、品质高、用料有质感的精装修。
过去很多高端项目大量使用的名贵石材、罗马柱等对市场已经不再新鲜。现在市场强调的是要利用高品质的家装科技设备，让业主享受更好、更健康的生活，满足业主的个性化、定制化需求。比如，现在空气质量不好，产品要能解决业主健康生活方面的痛点。
而且，高端产品要能对一些生活起居的固有问题提供创新性的解决方案。比如垃圾处理方面，高端小区内不应再看到容易滋生蚊蝇的垃圾桶，而应在室内设立专门的垃圾处理通道。
另外，高端项目要精研家庭成员的细部需求，设立人性化的产品细节：要有能抽拉的水龙头；要关注“一老一小”，室内空间要有无障碍设计、适老化设计，如防滑地面、起夜夜灯、紧急呼叫按钮、坐便器旁设助力拉手等；要有供少年儿童学习、读书的书房。
因此，简单来说，下半年，更新升级之后的新一代产品将会更受市场的欢迎。
【金地集团简介】
金地集团1988年初创于中国深圳，是中国最早上市并全国化布局的房地产企业之一，业务包括住宅开发与销售、商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物业服务与社区经营、以网球为特色的国际教育及体育产业运营等；开发及持有的住宅及商业项目遍布中美两国32座城市；截至2015年末，房地产销售额约617亿元人民币，销售面积约446万平方米，土地储备约2629万平方米，总资产约1394亿元人民币。
责任编辑：杜翱
